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ホテル投資と民泊投資は、それぞれ適用される法律が異なります。ホテルは『旅館業法』のみが当てはまりますが、民泊ではホテルと同じ『旅館業法』だけでなく『国家戦略特別区域法（特区民泊）』『民泊新法（新法民泊）』の２つに当てはまるものもあります。
旅館業法に基づく許認可は、申請手続きが複雑で個人だけでやろうと思っても難易度が高く難しいです。さらに、「特区民泊」では国家戦略区として指定され、民泊条例を制定した地域でのみ申請が可能です。そこで、そのような問題を解決するために誕生したのが、2018年6月に制定された『民泊新法』です。これまで曖昧だった民泊運営や近隣トラブルを解消することを目的に制定されました。
また、ホテルと民泊ではフロント設置の有無や客室床面積の規制も異なります。
新たに制定された民泊新法では、営業日数の上限が180日と定められています。また、特区民泊では最低宿泊日数が2泊3日以上という規定もあります。
その一方で、旅館業法に基づくホテル・旅館営業では営業日数や最低宿泊日数の制限や規定はありません。それぞれの法律に基づく営業形態によって規制や制限が異なるため、投資スタイルを事前に計画しておく必要があります。
民泊とは、新しく制定された宿泊スタイルの一種で、一軒家やマンション・アパートなどの一室を宿泊場所として提供するものです。
民泊の中には、旅館業法による簡易宿所営業施設として営業されているものも多くあり、民宿との違いは明確ではなく、施設や設備の差など一般的にイメージされる程の違いしかありません。しかし民泊特区内で営業を行う特区民泊は特例として旅館業法による届け出を免除されており、さらに住宅宿泊事業法（民泊新法）に基づき設置した新法民泊は都道府県知事に届出をすれば良いなど、旅館業法に基く営業を行っている民宿とは明らかに違うものとして区別されています。
民泊では、宿泊してくれる人がいなければ宿泊料＝収入がありません。そのため、長期契約が前提のマンション・アパート経営などの不動産投資よりも、収入は不安定になりがちです。しかし、一方で他の不動産投資にはないメリットも多くあります。
民泊では、使用する物件に関しては購入しても賃貸でも営業可能ということです。賃貸したものを転貸することも出来るので、違った市場も見えてきます。
オーナー自身が宿泊客とのやり取りや館内清掃などを行えば、人件費が発生せずコストを下げることが出来ます。しかし、全部自分一人で行おうとすると非常に大変な労働になってしまいます。現在、全国に数多くの民泊運営会社があるので、清掃や宿泊客とのやり取りなど全て委託することが可能です。
民泊用の不動産を購入して営業を行う場合、実質利回りは平均して4～6％程度と言われています。しかし、利回りを算出する分母が物件の購入価格によって決まりますので、購入金額などの条件が変われば利回りは違ってきます。いずれにしても、初期投資を回収するためには、それなりに長い年月が必要です。
全国的に民泊が普及し始め、それと同時に民泊利用者と近隣住民との間でトラブルが急増しました。民泊利用者の大半は海外からの観光客で、騒音問題やゴミ出しのルールなどで近隣住民や同じマンション・アパートの住民から苦情が起こっています。また、転貸禁止の部屋を民泊として使用したということで借り手とオーナーとの間で裁判などの争いもおきています。この事態を受け2018年に「民泊新法」という法律が出来ました。
民泊新法により、民泊事業を営もうとするものは必要な添付書類と併せて、住宅の所在地を管轄する都道府県知事等に届出をする必要があります。
民泊新法によって「人を宿泊させる日数として国土交通省令・厚生労働省令で定めるところにより算定した日数が1年間で180日間を超えないものをいう」と定められています。1仮に営業時間が80日を超えると罰せられます。さらに、自治体によってさらに営業日数を制限する上乗せ条例の制定が可能です。たとえば東京・新宿区の住居専用地域では、月曜日から木曜日までは営業禁止となっており、日数換算にすると年間156日程度しか営業ができないことになります。
民泊投資はうまく営業を行えば、賃貸経営よりも収益が大きくなる可能性があります。たとえば、家賃9万円の賃貸マンション経営の場合、日割り（30日）すると1日当たりの収入は約3,000円です。一方、民泊の場合は1泊の3,000円以上に設定も出来ます。稼働率を高く維持することで、大きな収益につながります。
民泊はあくまで宿泊のためであってそこに住むわけではないため、物件の立地と設備仕様が多少悪くても活用できる可能性があります。賃貸物件の場合、駅近や設備が大切になりますが、民泊ではこれらの条件が必ず必要とは限りません。駅からは遠いものの観光地から近かったりするなど、観光を目的とした宿泊者からの需要を得られる可能性があります。
空き家を保有している場合、所有しているだけで固定資産税や都市計画税などが発生します。空き家を民泊物件として活用すれば、ランニングコスト以上の収益を得られる可能性があります。
特区民泊や新法民泊の場合、運営にあたって厳しい基準が定められてはいないので、利用者を満足させる最低限の設備投資さえ行えば、物件をそのまま活用出来ます。
民泊の収入源はあくまで利用者からの宿泊料なので、稼働率によって収入が変動します。観光客数や周辺施設でのイベントの有無、繁忙・閑散時期など、影響を大きく受けることになります。
民泊新法によって開業までの手続きは簡単になりましたが、その一方で営業できる日数が180日間の制限があります。特区民泊や旅館業法による営業を除き、1年の半分程度しか宿泊施設として利用できないため、毎日稼働率100％だとしても1年の半分は空室となり、年間の稼働率は最大50％までしかいきません。
民泊はもちろん宿泊施設なので、宿泊者が退出する度にクリーニングやアメニティグッズの交換が必要になります。また、外国人の観光客が多い地域であれば、外国語の案内などが必要になります。これらはすべて運営業者に委託できますが、その分支出もかさみます。
宿泊者が、バルコニーで喫煙したり、お酒を飲んで騒いだりするなど、近隣住民とトラブルになる可能性があります。トラブルとなれば近隣住民からのクレームに対応しなくてはいけません。
民泊は基本的にオーナー不在であるので、監視の目がないからと言って、部屋が汚されたり備品が壊されたりするリスクもあります。また、外国人観光客の中にはオーナーが想定していなかったような部屋の使い方をするケースもあるようです。
ホテル投資とは、ホテルを所有・運営して収益を上げていく投資法です。マンション・アパート経営など他の不動産投資では、1度契約してしまえば長期的に安定収入が得られますが、ホテル投資ではホテル経営・運営の手腕次第で安定的にも不安定にもなります。
ホテル投資で大切なのは、いかにうまくホテルの経営を行うかです。ホテル経営の知識やスキルが必要にもなってくるので難易度は非常に高いですが、その分上手く収益化が出来れば他の不動産投資よりも多くの収入が得られます。
ホテル投資の利回りは、全国的に平均して4％～6％となっています。ただし、ホテル取得の初期費用が多額となった場合は、利回り計算も変わってくるのでこの数値は大きく変動します。いずれにしても、ホテル投資では初期投資を回収するためには長期的な計画が必要となります。
※参照元：【PDF】一般財団法人日本不動産研究所『第48回不動産投資家調査』（https://www.reinet.or.jp/pdf/REIS/publication_data48th.pdf）
制限されていた海外旅行が出来るようになってきました。日本国内でも、観光目的の訪日外国人が増加しており、宿泊先であるホテルの需要も高まっています。観光地として人気の高いエリアでは、日本人観光客のほか外国人観光客を迎え入れることもできるので、安定した経営が見込める可能性が高いでしょう。
ホテル投資のメリットは、長期的な収益を得ることができる点もあります。特に土地活用によるホテル投資では、初期費用はそれなりにかかりますが、長期的に安定賃貸収入を得られます。ホテルの稼働率が高水準で運営できれば、基本的に賃貸物件投資に比べても収益性が高く、長期的に安定した投資が行えます。
土地を所有していると、毎年固定資産税がかかります。固定資産税は、更地の場合と建付地の場合では課税額が異なります。建付地の場合、課税標準額の軽減特例措置の適用が可能となります。また、ホテル建設費用は減価償却費として、修繕費も経費として計上することができます。
ホテル投資での1番のデメリットは、初期費用が高額になることです。ホテルコンドミニアムの場合は物件購入費用、ホテル買収の場合は買収費用、土地活用によるホテル投資の場合はホテル建設費用が必要となり、いずれもかなりの初期費用がかかります。特にホテルは、通常の物件に比べ建物価格自体が高額となります。
ホテル投資では、賃貸物件投資であるマンションやアパートと異なり、売却が非常に難しいです。ホテルは建物自体が特殊であり、宿泊目的を前提として造られています。そのため、経営が上手くいかなく他に転用しようにも、用途に合わせた改装をしなくてはなりません。
ホテル投資は、ホテルの運営・経営を行うことで収益を得ていく投資スタイルです。そのため、投資の成否や収益性はどれだけ上手くホテル経営が出来るかが鍵となります。ホテルの運営・経営は自体が特に難易度の高いものなので、高度な知識・スキルを持たないと上手く収益が挙げられない可能背もあります。
ホテル投資は、ホテル運用した収益を定期的に得られることがメリットですが、その分ランニングコストが常にかかり続けることがデメリットとなります。物件・設備の維持管理費・人件費・備品代などさまざまな経費が必要となり、トータルすると相当な金額となります。経営状況によって、赤字となる可能性も十分あります。
現存のホテルを不動産投資用物件として購入して、運営・経営を行いながら収益を得る方法です。初期投資で多額の資金が必要ですが、既存のホテルをそのまま活用出来るため設備投資や大規模な修繕・リフォームを省略でき、さらにはすぐにでも営業を始められるため収益化までの期間が短いことが大きなメリットです。
多額の資金・時間・労力が必要となります。成功すれば大きな収益を生む投資法ですが、初期投資を回収するまでに長い時間を要するため、ハイリスク・ハイリターンな投資スタイルです。資金や運営の面から、大規模な法人の事業に限定され、個人では難しいでしょう。
ホテルコンドミニアムとは、リゾート地・観光地等のホテルの一室をオーナーから借り受けて所有する投資法です。自身が使用しない時に通常の客室同様に貸し出して収益を得ます。ホテル自体を所有する他の投資法と違い多額の初期費用を必要とせず、個人投資家でも参入しやすいです。ただし、得られた収益はホテルオーナーと分け合うため、他の投資よりも収益性は低くなります。
REITとは、不動産投資信託と呼ばれる金融商品です。機関投資家などのプロが個人投資家から集めた資金で不動産の運用を行い、得られた収益を投資家へ分配します。ホテルに限定して投資運用が行われるものは、ホテルREITと呼ばれています。リスクが低い分、他のホテル投資と比べるとリターンは少なめです。
ホテル投資においてもクラウドファンディングは活用されています。REITと同じく運用は管理会社が行い、運用収益や売却益が発生すればリターンを得ることができます。