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ホテル投資の失敗リスクと注意点

ホテル投資に限らず、投資は大きなリターンが見込める一方で失敗をするリスクもあります。

言うまでもなく失敗は極力避け、そのリスクを最小限にしたいと考えるのはごく自然なことです。そのためには、まず代表的なリスクを把握しそれを回避するポイントを押さえておく必要があります。そこで今回はホテル投資のリスクと失敗を避けるためのポイントを解説していきます。

ホテル投資のリスク

一般的に投資を行う際、リスクの把握をしなくてはいけません。ホテル投資も例外ではないのです。

リスクの確認せずに投資をはじめてしまうと、大きな損失の発生も考えられるでしょう。ここではホテル投資のリスクの主なものを解説します。

初期費用が高くなりやすい

ホテル投資は初期費用が高くなりやすい点に注意しましょう。ホテル投資をはじめるには、建物の確保が必要になります。ほとんどの場合、ホテル用の建物は一般的なアパートやマンションのような居住用物件よりも高額になります。そのため、高額な初期費用は避けては通れません。既存の競合よりも集客に有利な立地や建物・設備の考慮もしなくてはならないでしょう。

もちろん、購入しない賃貸やサブリースのような方法もあります。ただし、条件を加味する必要があるため、どちらにしても初期費用は高額になってしまうでしょう。

経済情勢に左右される

ホテル投資ならではのリスクとして、経済や社会情勢に左右される点が挙げられます。例えば、円安や円高といった変動が大きな場合です。

このようなケースは、宿泊需要を左右します。需要に大きな影響が出た場合は、少しでも稼働を上げるための対策や工夫が必要です。宿泊施設としてだけではない、柔軟な利用方法を促さなくてはなりません。

コンテナホテルなら
仮設住宅としても再利用が可能

人件費がかかる

運営する規模が大きければ大きいほど、従業員数が必要になります。規模が大きくなければ、受付けからチェックアウト後の清掃までオーナー自身が行うことも可能です。

しかし、ある程度の規模になってくると自身での対応が難しくなるでしょう。従業員を採用し人件費がかかるというのは必然的なもの。ホテルとしては必須のインバウンド対応をするのであれば語学に長けたスタッフの採用も必要です。さらに、教育コストも考慮しなくてはいけません。

改装しづらい

ホテルは改装しづらいことがデメリットです。ホテルとしての経営が上手くいっていない場合、オフィスやテナント・マンションなどに改装するという方法もあります。ただし、ホテルは建物の規模が大きいことに加えて、建築基準法の用途変更が必要なケースも。そのため、ホテルの改装には大きな費用と手間がかかってしまうのです。

さらに、マンションのような住宅の場合は需要のある立地や建物の構造がホテルとは異なるケースも多いもの。そのようなことから費用や需要を考えてもホテルからの改装は簡単ではないでしょう。

ホテル投資のリスクを回避するためのポイント

こちらでは、ホテル投資のリスクを回避するためのポイントをいくつか紹介していきます。

説得力のある事業計画

ホテル投資をはじめるにあたって、第三者が見ても説得力のある事業計画が必要です。

ホテル投資には初期費用が多くかかります。その費用をご自身で用意できる方はほんの一握りで、ほとんどの方が金融機関からの融資に頼ることになるでしょう。

ただ、ホテル投資は不確定要素が多く、収益の見通しが難しい部分があります。そのため金融機関からの融資を希望しても、なかなか審査が通らないという傾向もあるようです。

事業計画に説得力を持たせるためには、管理会社やアセットマネジメントへ委託するのが良いでしょう。

不動産投資会社の選定

これからホテル投資をはじめる方にとって、大きなリスク回避に繋がるのは不動産投資会社の選定です。

ホテル投資へ豊かな実績を持つ不動産投資会社であれば、さまざまなアドバイスを受けられるでしょう。例えば、物件の選定から取得後の運営まで、実績を活かしたアドバイスをしてくれます。

もちろん、選定のポイントはホテル投資の実績だけではなく、ご自身にとって良いパートナーになれるかどうかも重要です。パートナー関係は長期にわたるため、担当者の対応やフィーリングは重要な選定要素となります。

取得エリアの選定

不動産投資会社の選定と同様に所得エリア選びも重要なポイントです。

例えば、利便性が高い・競合が少ないエリアかといった点。実際に自分で利便性を確認するというのは重要なことで、実際の人の流れも考慮しなくてはいけません。これらは利用者の確保につながることで、利用者の確保ができれば自然と空室率は低くなります。

つまり、宿泊需要のあるエリアでかつ、空室率が低いホテルの実現ができるかどうかを見極める必要があるのです。

相場の把握

取得エリアと同時に相場の把握も行っていかなくてはなりません。この相場というのは建物の金額はもちろん、競合の価格まで含めて考えるようにしましょう。

ここを軽視してしまうと、失敗におわるリスクが高まってしまいます。投資は利益を得ることが前提であり、その目的です。大まかな利益は以下のような計算式で求められます。

年間の利回り=投資額÷年間の収益

導き出される年間の利回りは、近年のホテル投資の場合およそ5%となっています。投資額に対して、売上から各費用を引いてどれくらい残るかを意識しながら、相場の把握を行う必要があるのです。

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