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沖繩やハワイなどの有名リゾート地で、ホテルとしての利用と不動産投資の両方が楽しめる商品として注目を集めているホテルコンド。期待できる利回りやメリット・デメリット、人気エリアなどについて紹介しています。
ホテルコンド（ホテルコンドミニアム）とはハワイや沖縄などのリゾート地で運営されるホテルの一室を所有して、オーナーが利用していない時はホテルの客室として貸し出し収入を得ることができるシステムのことです。
収益システムの内容は販売会社や商品によって異なりますが、大きくは以下の4タイプに分けることができます。
オーナーはホテルを利用せず、所有することですべての運用収益を得ることを目的とするタイプです。客室の稼働率によって収入が変動することから運用収益変動型と呼ばれることもあります。
オーナーはホテルを利用せず固定のペイバックを目的としたタイプです。コンスタントに一定のペイバック額収入が見込めるため安定した投資が可能で、運用収益固定型とも呼ばれています。
オーナーが所有する物件を自身でも利用して、使用していない期間だけ貸し出して収益を得るというタイプです。自分でも利用できて投資による運用益も期待できるのでとても効率がよいタイプです。
オーナーが所有する物件を自身でも利用しつつも、固定の収益を得るタイプです。客室の提供日数を申告しなければならないため、いつでも利用できるわけではないですが無駄が生じにくいタイプです。
ホテルコンドの利回りは、エリアや物件、収益タイプによって大きく異なります。分譲時に想定利回りを公表していない物件も多く、売上連動型では客室の稼働率によって賃料収入が変わります。購入を検討する際は、表面利回りだけで判断せず、運営会社への手数料、管理費・修繕積立金、固定資産税などの費用や、オーナー自身が利用する日数を差し引いた実際の手取りで考えることが大切です。
また、ホテルコンドには投資先のホテルを自分でも利用できるという特徴があります。利回りだけでなく、オーナーとして利用できる価値をどう考えるかによっても、ホテルコンドの評価は違ってきます。
ハワイ州の公式統計によると、2025年のワイキキのホテル客室稼働率は79.4%、平均客室単価（ADR）は268.08ドルでした。ハワイ州全体では、稼働率73.9%、平均客室単価366.66ドルです。この調査はコンドミニアムホテルを含むホテル全体の数値のため、ホテルコンドの利回りを直接示すものではありませんが、エリアの宿泊需要を知る目安になります。なお、ハワイのホテルコンドは収入がドル建てとなるため、為替レートによって円での手取り額が変わる点にも注意が必要です。
沖縄のホテルコンドミニアム投資は、リゾートエリアとしての高い集客力と、比較的安定した宿泊需要が魅力です。
たとえば、那覇市や人気ビーチリゾート周辺に立地する物件では、年間稼働率が高めに推移することが多く、一般的に想定される利回りはおおむね4～6％程度とされています。
これは立地条件や運用形態、シーズン変動によって大きく左右される数字ではありますが、国内外からの観光客が増え続ける沖縄という市場特性を考慮すると、長期的な安定運用が見込める点が強みと言えるでしょう。
一方で、投資を検討する際には「管理委託費用」や「オーナー利用の制限」、「修繕積立金」なども考慮しなければなりません。管理会社との契約形態によっては運用プランが変わり、実質的な利回りに差が出ることがあります。
ホテルコンドミニアムは、購入した部屋を自分が使わない時には他人に貸し出し、ペイバック（賃料収入）が得られるため、税金や管理費などの負担を削減することが出来ます。楽しく利用しながら、収入も期待できるという利点があります。
観光地は混み合うものです。それがゴールデンウイークや年末年始などのハイシーズンであればなおさらです。しかし、ホテルコンドミニアムでは事前にホテルへ宿泊の希望を出せば、必ずご利用いただけます。予約期間終了後も、空きがあれば追加受付が可能。込んでいてホテルが予約できないという苦労から解放されます。
別荘などの管理は、非常に手間がかかるものです。ホテルコンドミニアムでは、管理の手間が必要ありません。日々の管理や利用前後の清掃などは、すべてホテルが担当します。いつも美しく快適なお部屋、きちんと整備された施設・設備が用意されています。
ホテルコンドミニアムは、有名ホテルチェーンが運営している物件も多く、ネームバリューによる集客効果があり、空室のリスクが低いのも魅力です。また、ラグジュアリーな有名ホテルは立地の良いエリアにあることが多いため、買い手がつきやすく、不動産需要が安定していることから、出口戦略にも優れており、資産として非常に高い価値があります。
コンドミニアムは誰からも羨望の眼差しで見られるものです。しかし不動産投資の対象としては、注意すべき点も多々あります。ホテルコンド投資を始めた後に後悔しないよう、事前に注意点をご確認ください。
ハワイなどのリゾート地を頻繁に訪れる人は別かもしれませんが、コンドミニアムを購入して自分自身で使用する機会は多くはありません。せいぜい年に数回程度。それであれば、ある程度高級なホテルに泊まったほうが管理する手間もなく、安上がりにもなります。
通常の不動産投資での管理費用や修繕費は自分である程度の判断が出来ますが、ホテルコンドミニアムの場合、ビッグブランドと呼ばれる運営会社が介入しているため、一方的に維持管理費用を定められてしまいます。オーナー自身が費用をコントロールできないという点に注意が必要です。
稼働率が低い状態でも、共有部分の費用がかかります。なので、場合によっては赤字が続く状況になってしまうことが想定されます。
緊急事態宣言などの際には稼働率が低迷してしまいます。これは全ての商用物件にも言える事です。
リゾート地では常に新しいホテルなどが建設されています。それに伴い購入したものが「古いホテル」としてどんどん価値が下がります。すると、リセール時にキャピタルゲインが出ることはなかなか無くなってしまいます。
ハワイなど海外のホテルコンドは、購入代金や賃料収入、売却代金が現地の通貨建てになります。円安のときは円での受取額が増える一方、円高になると目減りするなど、物件の運用成績とは別に為替レートの影響を受ける点に注意が必要です。
また、現地の税制も確認しておきましょう。ハワイ州では、ホテルなど宿泊施設の貸し出しによる収入に宿泊税（TAT）がかかり、税率は2026年1月1日から10.25%から11%に引き上げられました。オアフ島では、これとは別に郡の宿泊税（3%）もかかります。さらに、日本在住の日本人オーナーがハワイの不動産を売却する際は、原則として売却額の15%が連邦税（FIRPTA）、7.25%がハワイ州税（HARPTA）として源泉徴収されます。源泉徴収された額は、米国・ハワイ州での確定申告によって精算する仕組みです。
海外で納めた所得税は、日本の確定申告で外国税額控除を受けられる場合があります（控除できる額には上限があります）。手続きが日本と現地の両方にまたがるため、海外の税務に詳しい税理士などの専門家に相談しながら進めると安心です。
海外の中古建物は、日本の税法上の耐用年数が短くなりやすく、減価償却費を大きく計上できることから、不動産所得の赤字を給与所得などと損益通算して所得税を抑える方法として利用されていました。しかし、令和2年度の税制改正により、2021年（令和3年）分以後は、国外中古建物の不動産所得に損失が出た場合、そのうち耐用年数を「簡便法」などで計算した減価償却費に相当する部分は「生じなかったもの」とみなされます。
このため、その損失は国内の不動産所得と通算することも、給与所得など他の所得と損益通算することもできません。海外の中古ホテルコンドを貸し出して賃料収入を得る場合も、この特例の対象になりえます。節税効果を前提にした投資計画は立てず、税理士などの専門家に確認したうえで検討しましょう。
宿泊税は、宿泊客が負担し、ホテルなどの宿泊施設が宿泊料金と一緒に徴収して納める税金です。オーナーが直接納めるものではありませんが、宿泊客が支払う総額が上がるため、宿泊料金の設定や宿泊需要に影響する可能性があります。ホテルコンドの人気エリアでも、宿泊税の導入や見直しが相次いでいます。
海外でも、ハワイ州の宿泊税が2026年1月から11%に引き上げられています。物件を検討する際は、エリアの宿泊税の動向もあわせて確認しておきましょう。
国内でありながら南国リゾート地として楽しめる沖繩は長期滞在でホテルコンドミニアムを利用する観光客が多くツアーも組まれています。稼働率が高いので投資物件としても安定収入が期待できホテルコンドには最適です。
ハワイは南国リゾートの定番として世界中から観光客が訪れます。ホテルコンドの集客力も高く安定収益が確保できます。またオーナー自らが所有する客室を利用して楽しめるホテルコンドのメリットは大きいと言えます。
東京は日本の首都であり、国際的にも名の知られた都市です。外国人が訪日した際は訪れる可能性が非常に高く、ホテルの需要もとても高くなっています。また外資系の高級ホテルも多いので、理想の投資先を見つけることも出来るでしょう。
大阪は国内でも観光客が多く訪れる場所です。テーマパークや有名飲食店も多く長期滞在者も多いです。東京に次いで外資系高級ホテルの数も多いので、高単価の需要も多く投資先として理想的でしょう。
国際的にも有名な観光地です。外国人が最も訪れたい日本の都市でホテルも国際的な需要が高まっています。京都観光は滞在時間も長く、また外国人だと長期滞在することも多いので、投資先として魅力的な場所です。
北海道は国内でも平均気温が低く、夏場に避暑地として人気です。夏場は国内外からの観光客も多く、ホテル需要も高くなっています。一方、冬場はイベント時以外の日は閑散とすることも多く、収入が低くなることもあります。
箱根は都心からアクセスしやすい温泉リゾートで、国内外から多くの観光客が訪れます。新築のホテルコンドミニアムの開業や計画も続いており、温泉地での滞在を自分で楽しみながら、使わない期間は客室として貸し出せる点が魅力です。
軽井沢は古くから別荘地・避暑地として知られ、夏の避暑に加えて冬もスキーなどで観光客が訪れます。旧軽井沢には新築分譲のホテルコンドミニアムも開業しており、別荘感覚で利用しながら、使わない期間は貸し出せる点が魅力です。
最初に、目標とする利益の設定と想定されるリスクについてまとめておきます。投資だけに限った話ではありませんが、狙っていく利回りやそれに対するリスクをあらかじめ想定しておくことが重要です。この段階で、自己資金はどれくらいつぎ込むのか、理想とする利回り、キャッシュフローなどを具体的に数字として表しておきましょう。コンドミニアム投資の物件を探す際は、基本的に不動産会社に依頼します。目標を明確にしておくことで、提案された物件が自分の理想通りなのか明確に判断出来るでしょう。
利回りや目標とする利益を定めたら、実際に投資するコンドミニアムを不動産会社に依頼し選びます。コンドミニアムを扱っている不動産会社の多くは、資料請求が出来たりオンラインセミナーを開催しているので、まずは問い合わせから始めましょう。
そして、目的のコンドミニアムを探してくれそうな不動産会社を見つけたら、自分の希望条件（利回りやコンドミニアムの所在地等）を伝えましょう。希望条件が定まっていないと、物件の善し悪しを判断出来ず、理想とは異なる物件を選択してしまう可能性もあります。さらに不動産会社の担当者とは経営のパートナーとして長い付き合いになるので、複数の不動産会社を比較して慎重に不動産会社選びを行いましょう。
目的の物件を見つけたら物件の購入手続きに入ります。購入手続きは売買契約の締結と手付金の振込みなどがあります。後々のトラブルを回避するため、不動産会社に任せきりにせず、契約書の記載事項はしっかり把握しておきましょう。また分からないことがあればそのままにせず不動産会社に相談すると良いでしょう。
売買契約が締結され資金を入金したら、所有者移転登記と物件の引き渡しを行います。登記に関しては司法書士が代理で行うため、本人の手続きは特に必要ありません。引き渡しが無事に完了したらコンドミニアム投資の運用開始となります。
ホテルコンドミニアムと従来のリゾート物件である一戸建て別荘やリゾートマンション、会員制ホテルの違いについて説明します。まずは、ホテルコンドミニアムについてみていきます。
上記のようになります。以下で、他の施設の特徴をまとめています。
以上の比較から、ホテルコンドミニアムは、
上記のような方におすすめです。