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ホテルリート

利回りの高さで注目が集まるREIT(リート)。その中でも外国人観光客の増加により今後の成長が期待できるホテルリートの特徴やメリット・デメリット、その他主要な投資法人もリストアップして紹介しています。

ホテルリートとは

ホテルリートとは投資対象をホテルに特化した単一用途特化型リートの一つです。リートとは投資家から集めた資金をもとに不動産投資を行い、そこで得られた賃料収入などを投資家に分配する金融商品です。

ホテルリートではホテルや旅館物件を購入し賃貸して得られる賃貸収入から経費を引いたものが分配金となります。賃料収入が主体で基本的には物件の短期売買などは行われませんが、もし売却により利益を得た場合にはそれも投資家への配当に充てられます。

ホテルリートの利回り

リート(REIT)は上場しているため透明性が高く利回りが高いことが魅力です。REIT平均分配金利回りは3.46%(2019年11月22日現在)となっており、日経平均の平均配当利回り2.15%(前期基準)を上回っています。

ホテルリートの場合はその中でも4~5%の高い配当利回りになっています。当サイトで紹介した投資法人の配当利回りは以下の通りです(2019年11月22日現在)。

ホテルリートのメリット・デメリット

ホテルリートにはメリットもあればデメリットもあります。これから始めようという方は、メリットだけでなくリスクや注意点もしっかり理解しておくことが重要です。

メリット

デメリット

日本の主要なホテルリート投資法人一覧

ジャパン・ホテル・リート投資法人

日本最大級のホテル特化型リートで着実な成長と安定した収益確保が基本方針。フルサービスホテルやリゾートホテルが重点投資対象で、成長期待の高いホテルへの戦略的CAPEX(価値を高める資本的支出)を行います。

いちごホテルリート投資法人

「心築」を軸とした事業モデルを展開するホテルリートです。インバウンド需要の拡大を背景として宿泊主体・特化型ホテルに重点投資。また成長性を考え、リゾートホテルやフルサービスホテルなどもしっかり押さえます。

森トラスト・ホテルリート投資法人

森トラスト・ホテルズ&リゾーツの運営力によるグループの品質とその価値を共有するホテルアセットに重点投資。不動産の資産性に着目しつつ、森グループとの情報共有や意見交換など相互サポートによる成長を狙います。

星野リゾート・リート投資法人

星野リゾートグループが関与する物件を主な投資対象としてポートフォリオを構築。グループが持つ施設運営や専門性の高さを活用しながら収益を確保し、さらなる運営力の強化につなげる共生関係による成長を基本とします。

インヴィンシブル投資法人

ホテル及び住居をコアアセットとして重点投資。首都圏と全国主要都市部だけで8割強(2020年7月時点)、残りを海外に設定したポートフォリオを構築し、スポンサー会社との情報共有で地域の市場を的確に捉えながら投資判断を行います。

大江戸温泉リート投資法人

投資先が温泉・温浴関連施設の特化型リート。大江戸温泉物語グループが運営する施設に集中投資を行うことで安定収益の確保を目指しつつ、投資が運営基盤を強固にするという互いに成長できる関係の維持を目指しています。

コロナ直撃におけるホテルリートの影響

2020年2月頃から国内での流行が見られた新型コロナウィルス。ホテルリートが受けた影響の一例を紹介します。

インヴィンシブル投資法人のケース

分配金の大幅減少

新型コロナウイルスの影響でホテルの集客や稼働率が大幅に低下したことから、ホテル運営会社の経営が立ちいかなくなるリスクが出ています。

2020年5月11日に6月期の分配金大幅減少の見通しを示したことから、12日の東京市場でホテルリートのインヴィンシブル投資法人(8963)が急落するという事態が起こりました。その他のホテル系RIETも大きく売られる方向にあります。

INV(インヴィンシブル投資法人)の未定とされていた分配金予想は1812円から30円となり、当初の予想から比較して98%減少することとなりました。

分配金減少の背景

国内で有数のホテルを所有しているINVにおいて、83物件のうち73の物件がマイステイズ・ホテル・マネジメント(東京・港)の運営になっています。INVは、固定賃料と利益に応じた変動賃料をマイステイズから受け取っていました。

マイステイズはINVの主要テナントであったため、これまで分配金の原資になっていたことから、3月から6月までの固定賃料の支払い免除および物件管理費をINVがけ持つことが発表されました。

新型コロナウイルスの影響でホテルを利用する人が大幅に減ったことから、稼働率が大減少し、業績が悪化しています。マイステイズの賃料を支払う義務や運営費用を考慮し、INVが支援することでマイステイズの倒産を防ぐという決断をしたことが背景です。

今回の新型コロナウイルスの影響でホテル側の営業が厳しくなることが予想されたとはいえ、INVの下した決断は投資家を動揺させる結果となりました。

ホテルリートの先行きは?

結論からいえば、ホテルリートの先行きは見通しが明るいとは言えない状況です。一部のホテルリートでは今後の業績復活を見越した動きも見られますが、INV以外のホテルリートでも大幅な分配金の見直しが起こる可能性もあります。

ホテル系リートはその他の不動産系リートに比べて、状態の悪化から復活までの時間がかかるとされています。また、大半のホテルリートにおいて、投資の対象はビジネスホテルであることが多いです。国内観光客向けのキャンペーンはリゾート系ホテルの利用が多く見込まれていることから、ビジネスホテルへの風向きは当面良くならないことが予想されます。

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