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宮古島は、沖縄本島から南西に約300km、東京からは約2000kmに位置し、直行便だと3時間足らずで到着する島です。宮古島市は大小6つの島（宮古島、池間島、来間島、伊良部島、下地島、大神島）で構成されており、その中でも特に宮古島が著名な観光地として知られています。
2021年地価調査（7月1日時点）より
沖縄県宮古島市城辺字保良村内507番 9.40%（対前年変動比）
宮古島は近年、不動産バブルの波が来ており、地価上昇が目立っています。地価上昇の最も大きな理由がインバウンド需要の回復です。2019年3月には下地島空港が開港。また豪華クルーズ船の寄港も相次ぎ、外国人観光客が増加しました。国内においても宮古島は有名観光地なので、観光需要は以前から高い状態を維持していました。
そのため宮古島ではリゾートホテルの建設ラッシュが起き、島中で作業員を始めとした働き手が増加しました。一方、働き手の住居が不足しており「需要＞供給」の状態になってしまっています。それが、宮古島の地価が上昇している原因だと言われています。
無料で渡れる橋の日本最長（3540m）である『伊良部大橋』の先、伊良部島の西部に『みやこ下地島空港』があります。この空港は、従来のパイロットの訓練用に使用されていましたが、近年国内線だけでなく国際線も発着する空港となりました。国内線では大阪方面から、国際線では台湾からの定期便もあります。既存の宮古空港も含め宮古島には空港が2つもあるので、観光客集客において大きな強みとなっています。
ホテル開発について、宮古島のリゾート開発をしている三菱地所は、「ヒルトン沖縄宮古島リゾート」や「ローズウッド宮古島」などリゾートホテル開発計画も推進しています。また、2023年6月に開業予定のヒルトン沖縄宮古島リゾートは、客室数329室を備える宮古島で最大級のリゾートホテルになる見込みです。さらには、外資系最高級ホテルの「ローズウッド宮古島」は、2024年開業予定です。
このように、宮古島では海外資本の投入でリゾートホテルの建設ラッシュが起こっています。
宮古島では、新築ホテルコンドミニアム分譲プロジェクト「沖縄・宮古島ビーチフロント計画」が進められています。ホテルの客室を所有し、自身が利用しない時は貸し出す「ホテルコンドミニアム」が、宮古島でも開発計画されています。 国内に加え海外の富裕層が投資することで、さらに良質な物件が供給され、宮古島自体のブランド化が進み資産価値が上昇します。それにより販売当初の価格よりも高値で取引されるようになり、キャピタルゲインが狙えます。
宮古島はそのイメージ通り海も空も青く、リゾート感満点な観光地です。しかし、ホテルなどの建設ラッシュで島の至るところで工事を行っています。また、ショッピングモールやテーマパークや観光名所、子ども向けやファミリー向け施設が充実しているとは言い難く、観光客の層がはっきりと分かれてしまいます。 さらに、東シナ海に位置する宮古島は中国や台湾などとも地理的に近く、有事の際には尾影響を受ける可能性があります。