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リゾート投資とはリゾート地に別荘などを購入し、そこを宿泊施設として他人に有料で貸し出し収益を得る投資法のことです。仕組みは非常にシンプルで、オーナーが別荘を利用していない間に、他社に宿泊施設として貸し出すことで、利用客から宿泊料をいただくというものです。一般的に別荘は、日常生活を送る場所ではなく、保養のために利用する別宅と認識されています。普段使いをすることが少ないため、リゾート投資として他者に貸し出すことで、使っていない間も無駄なく活用出来ます。
ホテル投資とは、ホテル自体を不動産投資用の物件として購入し、運用（経営）することで収益を得る投資法です。ホテルの客室を購入し、自らが宿泊することも可能。利用しない時は他者に貸し出し、その稼働に応じた収益を得るものです。
ホテルコンドミニアムとは、主にリゾート地のホテルを一室単位で購入・所有し、自身が利用しないときに他者へ貸し出すことで収益を得る投資法です。投資目的として所有するだけでなく、自らもその物件を利用できることが特徴です。一棟買い投資に比べると初期費用が少なくすむほか、管理も運営会社に任せることで手間がかからないこともメリットの一つです。しかし、収益はホテル側と分け合う必要があるため、一般的な不動産投資よりも収益性は低くなっています。
沖縄は、昔から日本国内でも人気のリゾート地です。さらに、沖縄を訪れる観光客は国内外問わず年々増え続けています。その理由として、行政と民間が協力して沖縄のPR活動を積極的に行ったことで沖縄の認知度が拡大したこと、さらに日本各都市から那覇までの直行便が増えるなど航空便が充実したことが挙げられます。夏季はもとより、年間を通して多くの観光客が訪れるためホテルの稼働率は平均して高く、空室のリスクを最小限に抑えられます。
国土交通省が行った「令和5年都道府県地価調査」によると、沖縄の地価の前年比の平均変動率は+4.8%です。他の都道府県では変動率の平均は1.5%。沖縄の地価は他の都道府県に比べても上昇傾向であるといえます。地価の下落といったリスクを軽減でき、不動産の売却など出口戦略を考える上でも有利に働きます。
※参照元：【PDF】令和5年都道府県地価調査（https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/content/001630804.pdf）
沖縄でリゾート投資を行った場合、収益を得る以上に「沖縄にある別荘やホテルのオーナー」というステータスを手に入れることが出来ます。ゴールデンウィークや年末年始といった長期休暇の際には、ホテルの予約を取ることも簡単ではありません。そのような時でも、オーナーであれば優先的に宿泊することが出来るため、よく沖縄へ行く方ならより行きやすくなるでしょう。
沖縄は台風の通り道にもなっており、他の都道府県に比べて台風の影響や被害が出やすい地域です。台風が接近・上陸した場合、強烈な雨風によって物件が損害を被る可能性もあります。そのため、沖縄でリゾート投資（特に別荘などの一軒家）をする場合は、強風・雨漏りなどの台風対策を万全に行うことが大切です。遠方に住んでいる場合は、台風時に管理・運営を任せられる現地の管理会社を選ぶ必要があります。
沖縄にリゾート投資する方の大半は、沖縄以外の都道府県にお住まいの方でしょう。その場合、航空機かフェリーで行くことになるので、現地へ行くのにかなりの時間を要することとなります。もし別荘を貸し出しているときに何らかのトラブルが起こって現地へ赴かなくてはならなくても、すぐに行くことは不可能です。そのため、沖縄でリゾート投資を行う場合は、別荘の管理・運営を現地の管理会社に一任するのがおすすめです。
2020年以降に世界的に感染症が流行したことで沖縄の観光・リゾート需要が低下しました。今後も需要低下が起きる可能性はゼロではありません。そのため沖縄でリゾート投資を行う場合は、最初から出口戦略を見据えておくことが大切です。
沖縄の建物の多くは鉄筋コンクリートで作られているため、木造に比べて丈夫で耐用年数が長いのが特徴です。しかし、それでも年数が経つにつれて劣化することは避けらません。内装や外装の見た目のせいで借り手が見つからず、満足な収益を得られないということも少なくないでしょう。そのため沖縄で別荘を購入する際は、リノベーションを行う可能性を十分に考慮することが大切です。
沖縄でリゾート投資をするタイミングは、秋から冬にかけてがおすすめです。なぜならば、観光客が特に増えることが想定される時期が2～9月頃だからです。2月は卒業式の前に卒業旅行、5月はゴールデンウィーク、6～9月は海水浴客が多く訪れます。そのため、2月になる前に別荘の購入やホテル投資を行っておくと、投資を軌道に乗せやすくなる可能性が高いです。
2022 年度の沖縄県内の宿泊施設数は3,681 軒（2021年度比＋5.8％）、客室数は63,215 室（2021年度比＋6.3％）、収容人員は 177,191 人（2021年度比＋5.7％）となっています。外資系ホテルの参入など開業計画が進んだことで、直近5年では毎年平均で3,000室以上のペースで増加しています。
2022年度の沖縄県内での延べ宿泊者数は、1,823万人（2021年度比＋58.9％）で、うち日本人客延べ宿泊者数は1,765万人（2021年度比＋57.1％）、外国人延べ宿泊者数は58万人（2021年度比＋145.5％）とコロナ禍で落ち込んだ需要が回復してきています。
※参照元：【PDF】公庫レポート 2022年度 県内主要ホテルの稼働状況（https://www.okinawakouko.go.jp/userfiles/files/news_release/2023/20231027_koukoreport188.pdf）
過去5年間（2018年度～2022年度）の推移をみていきます。 2018年度は、県内ホテルの客室稼働率が全てのホテルタイプで概ね8割の高水準で推移しました。2019年度は、国内旅行需要や海外路線の拡大等により前半は好調でしたが、日韓関係の悪化や年度後半における感染症の影響により、客室稼働率も全てのタイプで前2018年度を下回りました。2020年度は、感染症の影響を大きく受け、客室稼働率、客室単価、RevPARのいずれも2003年度の調査開始以降、過去最低を記録しました。2021年度は、2020年度に比べ微少ながら客室稼働率は全ホテルタイプで上回りました。2022年度も感染症が落ち着いてきたこともあり、すべての客室タイプで 2021 年度を大幅に上回りました。
北谷（ちゃたん）町は、異国情緒ただようリゾートタウンです。まるで海外のリゾート地にいるかのような雰囲気をもちながら、ショッピングや食事を楽しむことができます。またこちらのエリアは、極東最大のアメリカ空軍基地「嘉手納飛行場」があります。こちらは軍用地投資に人気の土地で、多くの投資家が狙っているエリアでもあります。
恩納（おんな）村は、東シナ海に面した地区です。海岸線には大型のリゾートホテルが立ち並び、万座毛や青の洞窟といった有名な観光スポットも多数点在しており、観光地として高い人気を博しています。この地区はホテルが多いため、別荘など「自分たちだけのプライベートな空間」を演出できる物件は非常に重宝されます。
名護（なご）市は、沖縄県北部を代表する都市です。「ナゴパイナップルパーク」や「ブセナ海中公園」「オリオンハッピーパーク」など、多種多様な観光スポットが多くあるので、観光シーズンには多くの観光客が訪れ安定した需要が期待できるでしょう。
沖縄は、国内外から高い人気を得ている日本を代表する観光地です。特に近年は、外国人観光客から注目を浴びています。民泊経営では、観光客が短期間（1週間程度）滞在するための住居を提供することで、収益＝宿泊料を得ます。立地やアクセスだけでなく、他との差別化や注目を浴びるような設備、内装デザインを施すことが大切です。
民泊経営を行うための法規制は非常に厳しく、適切な許可取得や規則の遵守が絶対条件となります。
マンションやアパート経営は、沖縄のみならず都市部においても不動産投資の中でも一般的な投資法です。マンションやアパート一棟を所有する「一棟投資」から、部屋単位で投資する「区分マンション・アパート投資」などがあり、物件の母数も多いためさまざまな物件の中から吟味した上で投資先を決められるメリットがあります。しかし、建物のメンテナンスや管理に継続的なコストがかかり、沖縄では特に台風の被害やシロアリ被害のリスクが高いため、これらに対する特別な注意も必要です。
軍用地投資は、アメリカ軍基地関連の施設や自衛隊の使用する土地を購入し、借地料を得る投資法です。基地周辺の土地は特別な規制があるため、投資前に十分な確認が必要です。