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ホテル投資の前に押さえたい!表面利回りと実質利回りの違いとは

そもそも利回りとは?

利回りとは年利回りとも呼ばれることがあり、元金に対してお金がどのくらい増えたかをあらわしています。投資した金額に対する収益の合計を、運用した年数で割ることで一年あたりの平均利回りとして算出します。

例えば100万円を元本に3年間運用し、30万円の分配金を得さらに130万円で売却したとします。この場合、元本である100万円から60万円利益が出たことになります。60万円を3年で割った20万円が1年間での利益となります。つまり、利回りは20%ということになります。

表面利回り(グロス利回り)とは?

表面利回りは「物件価格に対して、年間の家賃総額をどれだけ効率よく得られるか」を数値化したものです。投資向けの物件を探す際に、「表面利回りで○%」と記載されています。

表面利回りの計算式

年間家賃収入÷税込物件価格×100

実質利回り(ネット利回り)とは?

実質利回りとは、「年間の収入から諸経費を差し引いた実質の利益」を指します。

投資用物件には管理費、保険料、固定資産税と諸経費が必要です。実質利回りで注意すべきは、利回りが毎年変わる可能性が高いということです。広告では、表面利回りだけが記載されていることが多いので、単純な表面利回りだけではなく、そのときの実質利回りを把握して、損得を正しく見極めることが大切です。

実質利回りの計算式

(年間家賃収入-年間コスト)÷(税込物件価格+購入時コスト)×100

実質利回りを計算するために理解したい不動産購入のコスト

印紙税

印紙税は、経済取引に伴って作成する契約書や金銭の受取書(領収書)などの文書に課税される税金です。

登録免許税・司法書士手数料

物件を購入するときは、土地や建物に買った人の所有権を登記します。登記簿に土地や建物の所有権を記録して公示するための手続きです。登録免許税は、この登記手続きの際に国に納める税金のことを指します。税額は土地や建物の評価額(固定資産税評価額)に税率をかけて計算します。

また、登記の際に司法書士に手続き依頼をした場合、その依頼手数料も必要になります。

不動産取得税

不動産取得税とは、土地や建物を購入ときにかかる税金です。不動産取得税の税額は下記の計算式で求められます。

課税標準額(その不動産の価格)×税率

課税標準額は、実際に売買した際の価格ではなく、原則として固定資産税評価額で計算されます。

仲介手数料

仲介手数料は、不動産売買のさいに仲介した不動産会社に支払う成功報酬のことです。仲介手数料の額は不動産業者がそれぞれ設定しますが、自由に設定出来るものではありません。宅地建物取引業法により、取引額によって上限額が定められており、多くはその上限金額を請求する不動産業者が多くなっています。

実質利回りを計算するために理解したいホテル投資のランニングコスト

管理費・修繕積立金

管理費とは、物件の資産価値を保ち、また利用者に快適な空間を提供するための維持管理にかかる費用のうち、日々の保守点検や清掃等に充てられる費用です。

また修繕積立金とは、この費用のうち長期修繕計画等に基づく大規模修繕など大掛かりな工事のために充てられる費用です。

管理委託費

管理委託費は、物件の点検や清掃などの管理業務を委託している管理会社に、業務の対価として支払う費用です。

固定資産税

固定資産税とは、所有する土地や建物などにかかる税金です。土地や建物のほか、償却資産(事業用資産)も対象となります。

都市計画税

都市計画税とは、都市計画事業や土地区画事業の費用に充てることを目的にした市町村税(東京23区の場合は都税)で、市街化区域(すでに市街地を形成している区域及びおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域)内に土地や建物を持っている人に課税されます。

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