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月極駐車場やコインパーキングなど、少ない初期投資で有効な土地活用ができる駐車場経営。ここでは駐車場経営の特徴やメリット・デメリットについて紹介していきます。
所有する土地を駐車場として経営する土地活用法の一つが駐車場経営です。遊休地や相続で得た土地は保有しているだけでは利益にならないばかりか、かえって固定資産税といった税負担により損失を抱えてしまう可能性があります。そこで、所有する土地を「借金」から「資産」に変えるべく、月極駐車場やコインパーキング(時間貸し)などの駐車場を整備し、貸し出した際に発生する利用料から収益を得る方法が駐車場経営なのです。駐車場経営はビルやマンションなど賃貸物件の運営とは異なり、初期費用が少なくてすみ、ローコスト・ローリスクでの運用が可能なため、初心者でも参入しやすいのがメリット。しかし、駐車場経営ならではのデメリットもありますし、駐車場経営ならではの特徴や覚えておくべき知識もあります。
駐車場経営のスタイルは2種類あります。月毎に契約を結んで賃料を受け取る「月極駐車場」と、駐車時間分の料金を受け取る「コインパーキング」です。
月極駐車場は賃貸物件と同じように利用者と月単位で契約を結び、契約期間中は月毎に賃料を受け取る仕組みです。需要の確保や不正駐車への対策などの注意点もありますが、契約台数が増えれば増えるほど収益も上がります。
一方、コインパーキングは利用者が駐車した時間分の料金をその都度支払う仕組み。料金精算用の機械を導入しなければならず、初期費用がかかりますが、時間あたりの利用者(車の出入り回数)が多いと収益も上がります。
駐車場経営の土地活用方式には、月極駐車場で2パターン、コインパーキングで2パターン、合計4パターンの方法があります。
月極駐車場で選択可能な運用方式は「管理委託方式」と「一括借上方式」です。管理委託方式では、初期投資を土地所有者が自分で行い、利用者の募集と駐車場管理を業者に委託します。一括借り上げ方式は、整備した土地を業者に貸し出し、その土地を業者が駐車場として運営。その際、駐車場の満車・空車に関わらず、毎月一定の金額を業者から受け取る方式のことを言います。
コインパーキングで利用可能な運用方式は「土地賃貸方式」と「自己経営方式」です。土地賃貸方式では、土地所有者は業者に土地を貸すのみで、初期投資、募集、運営・管理は全て業者が代行。自己経営方式は、精算機などの設置や不具合対応、管理などの全てを自分で行う方式です。
駐車場経営の一番のメリットは、初期費用を安く抑えられることです。駐車場経営は賃貸アパートのように建物を建築する必要がなく、土地と需要さえあればすぐにでも始められます。立体駐車場やコインパーキングでは精算機導入の費用がかかりますが、業者に土地を貸すだけの「土地賃貸方式」なら自己資金ゼロでの参入が可能です。
駐車場経営は様々な場所ででき、駅から離れた場所や住宅街にも一定のニーズがあります。また狭小地や三角地などいわゆる変形地であっても、駐車場に必要なスペースさえ確保できれば、すぐにでも経営を始めることも可能。このように立地を問われないことは、駐車場経営の大きなメリットです。
アパート・マンションのように「借地借家法」の縛りを受けない駐車場経営は、途中で他の用途へ転用することも容易。上物のない駐車場では建物解体の費用が発生せず、利用者がいても事前通告のみで立ち退かせることが可能で、安く早く業態を切り替えできます。
建物がない駐車場経営は税制上の優遇がほとんど受けられません。駐車場といっても相続税評価は更地と同じであり、住宅用地でもないため、固定資産税や都市計画税の軽減対象にはならず、小規模宅地の評価減もあまり期待できません。また、アパート・マンションのように減価償却費が少ない駐車場経営は、所得税負担が大きくなりやすいのもデメリットです。
土地の利用効率が低い駐車場経営は、収益性が良くないのもデメリットです。アパートやマンションでは建物を2階建て・3階建てにして土地の利用効率を高められますが、平面駐車場の経営では土地の利用効率が低いため、その分収益額も少なくなります。立体式駐車場にすれば効率性は高まりますが、この場合、建築基準法の適用や用途地域制限の規制により住宅地への設置が認められないなど、条件が厳しくなります。
駐車場経営は初期費用が少なく参入しやすい土地活用法ですが、税金上の優遇措置が少ない、収益性が悪いなどのデメリットもあります。安定して収益を上げていくには、適切な経営方式や料金設定を行ったり、立地、利回りについて綿密に計算するなど、考えるべきことがたくさんあります。必要な知識を持たないまま経営を始めれば、満足に収益が出ないばかりか赤字になってしまう可能性もあるでしょう。したがって、駐車場経営成功のためにも、土地活用や駐車場経営の専門家に相談し、必要な知識を得てから経営を始めることをおすすめします。また、運営を委託する場合は複数の業者を比較の上、実績とノウハウを持つ信頼できる業者をパートナーに選ぶと良いでしょう。