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幹線道路沿いにある広い土地や、居住用に適さない土地などを、事業用として貸し出しできる事業用定期借地権。ここでは事業用定期借地権の特徴や、事業用定期借地権での土地活用におけるメリット・デメリットなどをご紹介します。
事業用定期借地権は「借地借家法」の一つで、事業用として土地を貸し出す権利のこと。借地期間は「10年以上50年未満」と定められており、契約が満了した時点で、借主は建物を解体して土地を元の状態に戻し、貸主に返還しなければなりません。
実際に土地を貸し出す場合は、公正証書を用いて契約を交わします。
契約期間として決められる期間が10年から50年未満と幅があるため、契約時の借地料の取り決めもほかの契約方法と異なるケースが多いです。借主の収益をもとに借地料を算出するケースでは、収益の増減によって金額が変動するため、その点も考慮する必要があります。
借地権は個人でも法人でも関係なく貸すことが可能ですが、事業用定期借地権に限っては、使用用途が「事業用」のみに限定されています。倉庫や工場、店舗、ホテルなどが、借主として候補に上がるでしょう。
つまり、マンションやアパートなどの居住用賃貸建物の場合は、事業用定期借地権では貸せないことになります。老人ホームなどの高齢者向け施設も、居住用建物として区分されるため、この契約方法は通りません。
事業用定期借地権で土地活用を行うには、借主が事業者に限定されるという点を念頭に置いておきましょう。
事業用定期借地権は、借地期間を10年以上30年未満で契約した場合、更新は適用できず、建物の買取請求もできません。一方、30年以上50年未満で契約を結んだ場合は、契約の更新も建物の買取請求も可能になります。ただし、特約を付すことで、この規定を排除することもできます。
借地契約の契約満了によって土地の返還が必要な場合、借主が土地の上に建てた建物に対して、貸主に買取を請求できる権利です。もともとは、借主は土地を更地にして返還する決まりでしたが、平成20年の借地借家法の改正によって、建物がまだ使える状態である場合、取り壊しを損失とみなすようになったため、この制度が設けられました。
ただし、借主側に賃料を支払わないなどの契約違反行為があった場合には、貸主は借主からの建物買取請求に応じる義務はありません。
事業用定期借地権の契約には、公正証書を用います。そのため、公正証書以外の書面で契約を交わしたものは、無効となります。さらに、普通借地権として扱われることもあるため注意が必要です。
契約が満了となったら、借主がその土地の上に建物を建てていた場合は、借主の手によって解体し、更地に戻してから返還されます。貸す側は解体費用の支払いなども必要なく、すぐに次の土地活用をスタートできます。
事業用定期借地権の利用を考える土地は、一般的に交通量の多い道路沿いにあることが多く、事業用として売却するのであれば、利用者も限られてくるでしょう。とはいえ、自分で事業を始めるにはリスクが高いと、躊躇う人もいるのではないでしょうか。
その点、事業用定期借地権を利用すれば、借りる側も初期投資を抑えられ、貸す側も自分でリスクを負う必要がなく、安定的に不労所得を得られます。
居住用と事業用の借地料を比較した場合、事業用として貸すほうが地代をより高く設定することが可能です。もともと、幹線道路に面した土地の場合は評価も高くなるケースが多く、利用者がいれば高い借地料で貸し出しできる可能性も高くなります。
定期借地権で貸し出している土地は、契約期間の残存期間に応じて、評価額の減額が認められています。
定期借地権の残存期間が15年を超える場合は、20％の減額。10年超から15年以下の場合は、15％。5年超から10年以下では、10％。5年以下の場合は、5％の減額となります。
借地権は定期借地だけでなく、普通借地の場合であっても契約期間の途中で解約することはできません。特約を付すことで、借主側から中途解約を申し出ることは可能ですが、貸主側は特約を設けた場合であっても、原則、中途解約はできません。
借主の事業がうまくいかず、建物を残したまま破綻してしまった場合、建物の所有権は借主に帰属するため、更地にするための解体費用などは貸主の負担となります。
土地に居住用の建物を建てた場合は、特例によって1/6から1/3への減税が認められますが、事業用定期借地の場合は適用されません。これまで住宅が建っていた土地を、更地にして事業用定期借地とする場合には、注意が必要です。