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土地活用・等価交換

土地所有者と開発者(デベロッパー)が手を組んで土地活用する等価交換。このページでは等価交換の特徴とメリット・デメリットについて解説します。

等価交換とは

等価交換とは、土地所有者が売却(譲渡)した土地に開発者(デベロッパー)が建物を建て、完成した建物と土地をそれぞれの出資比率に応じて所有する土地活用法のことです。土地はあっても建築費用を出す余裕がない土地所有者と、建築費用はあっても土地がないデベロッパーのニーズに合致する、土地運用スタイルになります。

等価交換の特徴

等価交換方式には「全部譲渡方式」と「部分譲渡方式」の2種類がある

「全部譲渡方式」は、土地所有者が全部の土地を開発者に売却(譲渡)し、建物が完成した後で出資比率に応じて「土地と建物」を購入する方式。土地の所有者が複数名存在し、建物の施工中にトラブルが起きる可能性がある場合に、採用されます。なぜなら、最初に土地全体を購入しておけば、施工途中に土地を第三者へ売却される恐れがなくなり、スムーズに開発が進められるからです。

部分譲渡方式は、土地所有者が土地の一部の所有権を売却(譲渡)する方式。共有状態になった土地の上に建物を建て、完成した時点で土地と建物の所有権を出資比率に応じて区分し登記します。部分譲渡方式では、土地の所有権を残したまま開発が行われるため、土地所有者にとってはリスクが少ないのが特徴で、通常はこの方法で等価交換が行われます。

さまざまな物件で等価交換ができる

等価交換といえば「土地×マンション」の組み合わせの他に「土地×雑居ビル」や「土地×テナント」の等価交換もできます。交換する資産価値に差がある場合は、追加でお金を支払い差分を埋めることも可能。ただし、等価交換で運用する土地に関しては、交通の利便性や環境が良いなどといった、好立地でなければなりません。そして、マンションなど事業物件を建てる場合は、100坪以上の広い土地が必要です。

等価交換で土地活用を行うメリットとデメリット

メリット

ノーリスクで土地活用がはじめられる

等価交換は、経済的にノーリスクで運用が開始できます。建物を建てるにしても、建築費を支払うのはデベロッパーであり、土地所有者は建築費を支払う必要はありません。借金なしで区分所有権を取得できるのが等価交換の魅力的な特徴です。

特例により譲渡所得税が猶予される

等価交換では土地所有者が開発者に土地を売却することになるため、本来なら売却に伴い譲渡所得税を納めなければなりません。しかし、等価交換で土地を譲渡する場合は「立体買い換えの特例」が適用され、譲渡所得税の支払いは猶予されます。免除されるわけではありませんが、繰り延べができるため、等価交換時には税金0円で区分所有権を得ることが可能です。

居住しながら土地活用ができる

等価交換を利用すれば、出資比率に応じて建物と土地における区分所有権を得られます。仮に、等価交換によって完成したマンションの2部屋を所有できた場合、1部屋を自分の居宅にし、もう1部屋を賃貸に出すといった形で、居住しながら土地活用も行えます。

デメリット

土地の権利が失われる

全部譲渡方式、部分譲渡方式のいずれにしても、等価交換することで出資比率に応じて建物と土地の配分が行われるので、それまで所有していた土地の権利は失われることになります。部分的に土地所有権が残っても、開発のために出資した土地である以上、自己都合で処分するのは不可能です。したがって、先祖から受け継いできた思い入れのある土地の場合は、等価交換するかどうか慎重に考えたほうがいいでしょう。

収益性が悪くなる

等価交換で配分される建物の区分所有権は一部です。したがって、利回りは低く、減価償却費も小さくなるので、十分な収益を上げられません。減価償却費が小さくなるのは、等価交換する際に「立体買い換えの特例」が適用されるからです。本特例を受けると、譲渡所得税の支払いは猶予されますが、その分減価償却費は減額されてしまいます。

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