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土地活用・市街化調整区域

住宅や施設などの建築が制限されている「市街化調整区域」。市街化調整区域について、特徴や活用方法をご紹介します。

市街化調整区域とは

都市計画法に基づいて指定される都市計画区域の一つで、市街地開発を抑制している地域です。住宅などを建築するには規模や建て方など、細かい制限があります。

一般の土地に比べて制限があるため、市場価値が低くなり、割安な土地もあります。ただ、住宅ローンの融資が受けられなかったり、融資額が減額になったりというケースも考えられます。

市街化調整区域は住宅や施設の建築を目的としていないため、舗装や下水道などの整備が整っていない上に、整備工事のための助成も受けられない場合もあります。

市街化調整区域の特徴

土地開発の際に制限の壁がある

市街化調整区域で建物を建てようとする際は、さまざまな制限が設けられています。原則として新たに建物を建てることが認められておらず、既存住宅の建て替えや増築、リノベーションを行う際にも許可が必要になります。

建築許可を受けるには、各自治体に開発許可申請を行わなければなりません。

また、その土地が登記簿謄本に「農地」と記載されている場合は、農地としてのみ売却が許されます。

開発が認められる施設や設備

市街化調整区域であっても、中には建物や施設の建築が認められるケースもあります。

例えば、開発区域の住民が必要とする店舗や理美容院、学校、観光資源の設備としての遊園地やゴルフ場、ホテル、交通確保のための施設として、コンビニやガソリンスタンドなどがあります。

生活インフラが整っていない

市街化調整区域は本来、自然や資源の保護を維持していくための区域であり、電気やガス、水道などの生活インフラが整備されていないことが一般的です。将来的に整備されるという保証もありません。

災害時に道路が崩れ、生活インフラがすべて絶たれてしまったという事例もあります。

たとえ建築許可が下りても、生活インフラについては十分に確認する必要があるでしょう。

周囲に必要な施設がない

市街化調整区域には電気や水道、ガスなどのライフラインだけでなく、スーパーやコンビニ、娯楽施設などもない場合がほとんどです。そのため、土地の人気も低く、売却価格を下げても買い手がつかないことが多いです。

市街化調整区域の活用方法

市街化調整区域で建物を建てるには制限が設けられていますが、建物を建てずに土地を活用する方法もあります。以下に、主な活用方法を5つご紹介します。

売却

市街化調整区域にある土地は不人気のため、どうしても売却したいという場合には、力量のある不動産会社に依頼することがとても重要になります。市街化調整区域について詳しい知識を持っている不動産会社を探しましょう。

資材置き場

市街化調整区域で比較的手間がかからずにできる土地活用の方法は、事業者に木材や鉄鋼などの資材置き場として貸し出すことです。業者に土地を貸し出すだけで運営や管理の必要がなく、費用をかけずに安定的に収入を望めます。

駐車場経営

初期投資を抑えるなら、駐車場経営もおすすめです。青空駐車場であれば、枠線を引くだけで駐車場になります。月極駐車場として貸し出せば、毎月安定した収入が得られます。

借り手が思うようにつかず他の用途に変更する場合もスムーズに移行できるため、気軽に始められる活用法です。

太陽光発電

市街化調整区域における画期的な土地活用の方法として、フィールド設置型の太陽光パネルを置くのも一つの手です。一定規模の発電パネルを設置すると「固定価格買取制度」が適用できます。

墓地として貸し出す

広めの土地であれば、墓地や霊園を営む業者に貸し出すという方法もあります。人気のない土地でも、墓地であれば需要も高く、毎月決まった収入を期待できるでしょう。ただ、一旦墓地として貸し出してしまうと他の用途に変更しづらいため、十分に検討する必要があります。

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