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こちらの記事では、ホテル投資を検討する際に知っておくべき用途地域について解説していきます。
ホテル投資を行いたいと考えている場合には、まずホテルを建築しようとしている区域の用途地域について確認する必要があります。
「用途地域」は、都市計画法に基づいてそれぞれの地域において許可されている建物の種類や用途などを定めている区域を指します。「住居専用地域」「商業地域」「工業地域」といったように13種類に分けられており、それぞれの地域で建築できる建物の種類が異なります。
ホテルを含む旅館業を運営したいと考える場合には、用途地域が非常に重要なポイントとなってきます。どの用途地域かによって、旅館やホテルの建築が制限されることがあるためです。建築予定地が用途地域に適していない場合には旅館業の許可が下りないケースもありますので、あらかじめ確認しておくことが重要です。
ホテルを建築できる用途地域は、主に「商業地域」「近隣商業地域」「準工業地域」「第一種住居地域」「第二種住居地域」「準住居地域」の6種類となっています。ただし、用途地域によっては条件付きで建築が可能なものもありますので注意が必要です。ここでは、それぞれの用途地域について解説していきます。
商業地域は、規模や施設用途の制限が最も緩やかな点が特徴であり、さまざまな用途の建物を建てることが可能。こちらの地域では、大規模な商業施設に加えて、飲食店や小規模な工場、住宅、ホテル、旅館などを建築できます。住宅専用地域ではないことから日当たりなどの各種制限が緩い点に加えて、建ぺい率と容積率も大きくなっており高層ビルや高層マンションなどが密集したエリアになりやすいといった面もあります。
周囲の住民が日用品などの買い物をするための地域を「近隣商業地域」と呼びます。この地域にも、基本的にホテルや飲食店、店舗、小規模の工場などの建設を行えますが、近隣の住宅地に対して一定の配慮が必要となります。
商業地域とほぼ同じ扱いになるものの、近隣商業地域は風俗店などが許可されていない点が異なるといえます。また、商業地域の場合には日影制限がありませんが、近隣商業地域の場合には高さが10mを超える建物の場合、日影制限が適用されます。
「準工業地域」は、主に軽工業の工場やサービス施設などが立地する地域です。そのため、小規模な工場や戸建て、マンション、店舗、飲食店、ホテル・旅館などが混在することになります。
工業地域の一つではあるものの、建ぺい率・容積率・道路斜線制限・日影規制等が第1種・第2種住居地域とほぼ同じ内容となっていることから、住環境についても配慮されています。また、工場についても環境の悪化をもたらす恐れがない工場のみ建築が許可されています。
住居の環境を守ることを目的とした地域であり、主に住宅やマンション、小中学校などが建築されることが多くなっています。また、3,000㎡までの規模であれば、ホテルや旅館、店舗、事務所などの建築も可能です。ただし、住居専用地域ではなく、日当たり・日影などの制限内容がそれほど厳しくないため、戸建て・マンションが密集する傾向があります。こちらの地域は、主に昔からある比較的道が狭い街の住宅街などに指定されることが多い傾向があります。
第二種住居地域は、第一種住居地域よりも規制が緩やかな点が特徴のひとつです。そのためメインとなるのは住居地域ではあるものの、事務所や10,000㎡までの大規模店舗や遊戯施設の建築も認められています。また、ホテルや旅館についても建築が可能な地域となっています。
準住居地域は、主に国道や県道といった幹線道路沿いに指定されるケースが多く見られます。ここには、住宅や商業施設、事務所、ホテル、旅館などさまざまなサービス施設の建築を行えます。また、150㎡までの自動車修理工場の建築もできます。加えて、日当たりや日影など各種制限がそれほど厳しくないため、マンションが建築されることも多くなっています。
こちらの記事では、ホテルを建築できる用途地域について解説してきました。用途地域によって建築できる建物が変わり、景色の見え方などの魅力が大きく変わってきます。このような点から、まずは用途地域について理解した上で、土地選びなどを行っていくことがホテル投資の成功を左右することになります。