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ホテル投資を始めるに当たって必ず事前に考えておかなければならない要素が「出口戦略」です。あらゆる投資事業において出口戦略は最重要ポイントの1つであり、ここでは特にホテル投資における出口戦略の考え方や注意点を解説します。
そもそも「出口戦略」とは、投資事業の終了時期や撤退の基準といった「事業終了のタイミング」についてあらかじめ考えておくことです。あらゆる投資事業にはそれぞれの投資対象や事業条件に合わせた出口戦略が不可欠ですが、特にホテル投資では対象物件が大きい上、旅館業法の遵守など運営に専門的ノウハウが必要となるといった条件から、流動性が低くなりやすい点を無視できません。
物件の流動性が低いということは物件を売却しようとしても即座に買い手が見つからず、投資事業を直ちに終えられない可能性があります。
ホテル投資は、ワンルームマンション投資のように比較的買い手が見つかりやすい不動産投資と異なり、流動性の低さといった特性があるため、出口戦略に関してもホテル投資を開始する前から検討をしておくことが大切です。
具体的には、物件を取得する段階で自分なりの出口戦略を策定しておき、仮に投資事業としての収益性が悪化した際にも赤字が拡大する前にスムーズな事業終了を目指せるように準備を整えておきましょう。
ホテル投資の出口戦略として、まず検討できる方法が「ホテルとしての売却」です。
ホテルとして運営してきた物件や事業を、そのまま次のオーナーへ売却する方法であり、ホテル投資の出口戦略としては最もシンプルな方法と言えるでしょう。反面、上述したようにホテル事業は運営に専門知識やノウハウが必要となる上、ランニングコストなども高くなりやすく、ホテルをそのまま売却しようとしても買い手が見つかりにくい可能性はあります。
ホテルとして活用していた建物をそのままホテルとして売却するのでなく、リフォームやリノベーションによってレストランや結婚式場など別の用途へ変更した上で売却するといった方法も出口戦略の1つです。
物件の転用には別途コストが発生しますが、ホテルそのものの売却が困難な場合でもニーズに合わせた戦略転換によって買い手を見つけられる可能性は高まります。また新しい付加価値を実現することで投資価値が再び向上するといったケースもあるでしょう。
物件が老朽化していたり、時代の変化によってホテルなどのニーズが低下していたりする場合、既存の建物を解体してから更地として売却するといった手段もあります。
老朽化した物件を購入しても事業再編には修繕コストなどが発生する一方、更地であれば新しいビジネスを一から始めやすいため、不動産売却においても更地の方が有利になる可能性はあります。
ただし物件の解体には相応の費用や期間が発生することも無視できません。
ホテル事業が赤字化して投資ビジネスとして現在の収益性が悪化したとしても、インフレや地方創生に向けた開発計画などが進む中で、場合によっては将来的に物件の価値や地価が向上する可能性もあるでしょう。そのためホテル投資としての収益性が低下した場合、ホテルの運営を止めてランニングコストを圧縮したり、リファイナンスによって財務状況を改善したりした上で、そのまま物件の保有を続けるといったケースもあり得ます。
出口戦略を考えないままホテル投資を始めた場合、将来的にホテルの経営状況やキャッシュフローが悪化した際に赤字が膨らんでいくリスクが強まります。
ホテル投資の出口戦略には様々なプランがありますが、例えばコンテナホテルであれば転用や移動も柔軟にできるなど、対象となる物件やホテルの種類によっても出口戦略に幅が生じます。ホテル投資の成功率を高めるためにも、リスクマネジメントとして多様な出口戦略を検討できる投資プランを選択することが大切です。